火災保険・地震保険の再調達価額はどう評価する？

火災保険・地震保険の再調達価額は、同じ建物や家財を現在の価格で再取得・再建するために必要な金額で評価します。土地の価格や中古住宅としての売買価格ではありません。

ただし、地震保険は再調達価額の全額をそのまま保険金額に設定する制度ではありません。まず火災保険の保険金額を再調達価額を基準に決め、その一定範囲内で地震保険の保険金額を設定します。

再調達価額とは、同じ建物を現在の価格で建て直す費用

再調達価額とは、保険の対象と同じ用途・構造・規模の建物を、現在の建築費で建て直すために必要な金額です。保険会社によっては「新価」と呼ぶこともあります。

評価の対象になるのは、主に次のような費用です。

• 建物本体の建築費
• 建築資材や設備の費用
• 現在の建築単価を前提にした工事費
• 建物の構造や延床面積に応じた付帯設備の費用

一方、通常は土地の価格、立地による価格差、中古住宅としての売却価格は再調達価額に含めません。たとえば、土地付き住宅の売買価格が4,000万円でも、土地が2,000万円、建物の再建築費が2,500万円なら、火災保険の建物評価は売買価格の4,000万円ではなく、建物の再調達価額を基準に考えます。

再調達価額と市場価格・購入価格の違い

現在の火災保険では、再調達価額を基準に保険金額を設定する「新価」方式が一般的です。ただし、契約時期や商品によっては時価を基準にしている場合があるため、保険証券や契約内容で確認が必要です。

建物の再調達価額はどうやって評価するのか

建物の再調達価額は、保険会社が建物の所在地、構造、延床面積、建築年などを確認して算出します。契約者が自分で市場価格を調べて決めるものではありません。

主な評価方法は次のとおりです。

延床面積と構造別の単価から計算する方法

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造ごとに設定された建築単価に、延床面積を掛けて評価する方法です。

計算の考え方は、次のようになります。

再調達価額＝延床面積×構造などに応じた建築単価

これは説明のための基本式であり、実際の単価や補正方法は保険会社・商品によって異なります。建築時期が古くても、再調達価額では原則として現在の建築費を基準にします。

建築費や建築請負契約の金額を参考にする方法

新築や建て替えの場合は、建築請負契約書、工事見積書、建築確認関係の資料などを参考に評価することがあります。ただし、契約金額に土地代、外構工事、解体費、諸費用などが含まれている場合は、建物部分と分けて確認します。

保険会社の評価結果を使う方法

継続契約では、保険会社が前回の契約内容や建築費の変動をもとに評価額を見直す場合があります。保険証券に記載された「建物保険金額」が再調達価額と同じとは限らないため、評価額と保険金額の欄を分けて確認してください。

戸建て住宅で確認する項目

戸建て住宅では、次の情報をそろえると再調達価額を確認しやすくなります。

• 建物の構造
• 延床面積
• 建築年
• 建築費または建築請負金額
• 増築や大規模な改築の有無
• 車庫、物置、門、塀などを保険の対象に含めるか

延床面積を確認するときは、登記簿、建築確認関係の資料、売買契約書、保険会社に提出した建物情報などを照合します。増築や改築をした場合、契約時の建物情報と現在の状態が異なる可能性があるため、保険会社へ評価の見直しを依頼します。

マンションの再調達価額は専有部分を基準にする

分譲マンションでは、個人が所有する専有部分と、管理組合が管理する共用部分を分けて考えます。個人が契約する火災保険では、一般に専有部分と家財が主な対象です。

マンション全体の販売価格を、そのまま専有部分の再調達価額にすることはできません。販売価格には土地の持分や共用部分に関する価値などが含まれるためです。

確認するポイントは次のとおりです。

• 専有部分の面積
• 建物の構造
• 専有部分に含まれる設備の範囲
• 共用部分の保険を管理組合が契約しているか
• 管理規約で定められた修繕・復旧の範囲

共用部分の保険に個人で重複して加入しても、建物全体の再調達価額を超えて保険金を受け取れるわけではありません。専有部分と共用部分の分担は、管理規約と管理組合の保険内容を確認します。

家財の再調達価額は、持ち物を現在買い直す費用で考える

家財の再調達価額は、家具、家電、衣類、食器などを現在の価格で買い直すための金額です。建物の再調達価額とは別に評価します。

家財は一つずつ購入価格を合計する方法のほか、世帯人数、年齢、家財の種類などをもとに保険会社が設定した評価額を使う場合があります。

ただし、次のような高額品は、通常の家財評価に含まれる範囲や限度額が別に定められていることがあります。

• 貴金属や宝石
• 美術品や骨とう品
• 高額なカメラや楽器
• 高額な時計

高額品を補償したい場合は、対象になる品目、申告の要否、1個あたりの限度額、証明書類の要否を契約前に確認します。

地震保険の再調達価額は、火災保険と同じようには設定しない

地震保険の保険金額は、建物や家財の再調達価額を全額設定する仕組みではありません。火災保険の保険金額の30％から50％の範囲で設定し、さらに上限があります。

• 建物：地震保険金額は1契約あたり5,000万円が上限
• 家財：地震保険金額は1契約あたり1,000万円が上限
• 建物・家財とも、火災保険金額の50％が設定できる上限

たとえば、火災保険の建物保険金額を2,000万円にした場合、地震保険の建物保険金額は600万円から1,000万円の範囲で設定します。これは計算例であり、実際には契約単位や他の契約との関係も確認が必要です。

そのため、地震保険で必要な金額を考えるときは、まず火災保険の建物・家財の評価が適切かを確認します。火災保険の評価が低すぎると、地震保険で設定できる金額も低くなる可能性があります。

地震保険の保険金は再建費用の全額とは限らない

地震保険は、地震による損害で生活を立て直すための制度であり、建物を完全に建て替える費用を必ず全額補償する制度ではありません。

損害の認定区分に応じて、地震保険金額の一定割合が支払われます。現在の一般的な区分は、次のとおりです。

実際の支払可否や損害区分は、建物や家財の損害状況を基準に判定されます。損害額が再建築費の何％になったかだけで、地震保険金が決まるわけではありません。

再調達価額を見直すべきタイミング

次のような変化があったときは、保険会社や代理店に評価額の見直しを依頼します。

• 増築、改築、リフォームをした
• 建物の用途や構造を変更した
• 家財が大きく増えた
• 高額な家財を追加した
• 長期間、保険金額を見直していない
• 保険証券の建物面積や構造が実際と違う
• 火災保険を切り替える

保険金額が再調達価額を大きく下回ると、損害が発生したときに必要な復旧費用を十分に補えないことがあります。反対に、再調達価額を超えて保険金額を設定しても、実際の損害額を超えて受け取れるわけではありません。

評価額を確認するときの手順

1. 保険証券で、建物と家財の保険金額、契約方式、新価か時価かを確認する。
2. 建物の構造、延床面積、建築年、増築・改築の有無を確認する。
3. 戸建てなら建築資料、マンションなら専有面積と管理規約を確認する。
4. 現在の建物や家財の状態と、契約時に申告した内容が一致しているか照合する。
5. 評価額の根拠や計算方法が分からない場合は、保険会社または代理店に再調達価額の算出根拠を確認する。
6. 地震保険を付ける場合は、火災保険金額の30％から50％の範囲と上限額に収まっているか確認する。

確認時には、「この保険金額は再調達価額の何を根拠にしているか」「土地代や共用部分が含まれていないか」「増築や高額家財は反映されているか」を具体的に尋ねると判断しやすくなります。

火災保険・地震保険の再調達価額を評価するときの結論

再調達価額は、土地や中古住宅の売買価格ではなく、同じ建物や家財を現在の価格で再取得するための費用です。建物は構造と延床面積、マンションは専有部分、家財は現在の買い直し費用を基準に考えます。

地震保険は、火災保険の保険金額を基準に一定範囲で設定するため、最初に火災保険の評価額が適切かを確認してください。保険証券の金額や建物情報が現在の状態と違う場合は、契約先へ再評価を依頼することが最初の対応です。