火災保険・地震保険の建物評価額は、建物を同じ場所に建て直すための費用である「再調達価額」を基準に調べます。土地の価格や購入価格ではなく、所在地、構造、延べ床面積、建築年などから保険会社が算出するのが一般的です。
地震保険の建物保険金額は、火災保険の建物保険金額をもとに決まり、原則として火災保険金額の30～50％の範囲です。ただし、地震保険の建物保険金額には上限があります。
建物評価額と保険金額は同じとは限らない
建物評価額は、建物を再建するために必要な金額の目安です。一方、保険金額は、実際に契約する補償額を指します。
たとえば、建物評価額が2,000万円の場合、火災保険の建物保険金額を2,000万円前後に設定することがあります。ただし、契約できる金額の範囲や算出方法は、保険会社や商品によって異なります。
- 建物評価額：建物を建て直すために必要と考えられる金額
- 火災保険金額：火災保険で設定する建物の補償額
- 地震保険金額：火災保険金額を基準に設定する地震保険の補償額
評価額を超える保険金額を設定しても、損害時に実際の損害額を超えて受け取れるとは限りません。反対に、評価額より低く設定すると、損害を十分に補えない可能性があります。
建物評価額を調べる基本的な方法
最も確実なのは、建物の情報をそろえて、火災保険を扱う保険会社や代理店に見積もりを依頼する方法です。自分で概算する場合も、次の情報を使います。
- 建物の所在地を確認する
- 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造を確認する
- 延べ床面積を確認する
- 建築年または新築年月を確認する
- 建物の用途や仕様を確認する
- 保険会社の見積もりで評価額と設定可能な保険金額を確認する
所在地を確認する
所在地は、建物の評価に使う建築費水準や地域区分を確認するために必要です。都道府県だけでなく、市区町村まで求められることがあります。
構造を確認する
構造によって、建て直しに必要な費用の目安が変わります。主な区分は次のとおりです。
- 木造
- 鉄骨造
- 鉄筋コンクリート造
- その他の構造
火災保険では、構造区分を正しく判定するために、建築確認申請書、登記事項証明書、設計図書などの資料を求められる場合があります。外観だけで構造を判断せず、書類で確認してください。
延べ床面積を確認する
延べ床面積は、建物評価額を算出する主要な項目です。登記事項証明書、建築確認申請書、売買契約書、工事請負契約書などで確認できます。
建物の面積には、床面積、延べ床面積、専有面積など複数の表記があるため、どの面積を保険会社が使うかを確認することが大切です。
建築年と建物の仕様を確認する
建築年のほか、建築時の工事費、増築の有無、住宅設備、建物の用途などが評価に影響することがあります。新築時の工事請負契約書や見積書が残っていれば、保険会社に提示できるようにしておきましょう。
建物評価額の主な算出方法
建物評価額の算出方法は、保険会社が使う資料や契約時期によって異なります。代表的な方法は、建築費単価を使う方法と、実際の建築費をもとにする方法です。
建築費単価に面積を掛けて求める方法
構造や所在地などに応じた建築費単価に、延べ床面積を掛けて評価額を算出します。計算の考え方は次のとおりです。
建物評価額の概算＝建築費単価×延べ床面積
ただし、実際の建築費単価は保険会社や建物の条件によって異なります。根拠のない単価を使って、業界共通の評価額として計算することはできません。
新築時の建築費をもとにする方法
新築時の工事請負金額や建築費が分かる場合は、その金額を参考にして現在の再建費用を算出することがあります。土地代や外構費など、建物評価の対象外となる費用が含まれている場合は、金額を分けて確認します。
新築時の金額がそのまま現在の評価額になるとは限りません。物価や建築費の変動、建物の仕様変更などを反映する必要があるためです。
一戸建てとマンションで調べ方は違う
一戸建ての場合
一戸建ては、建物全体を対象に評価額を算出します。所在地、構造、延べ床面積、建築年などをそろえ、保険会社の見積もりで評価額を確認します。
門、塀、車庫、物置などを補償対象に含められるかは、保険商品や契約内容によって異なります。建物本体の評価額に自動的に含まれると考えず、対象になる設備を個別に確認してください。
分譲マンションの場合
分譲マンションでは、個人が火災保険を契約する専有部分と、管理組合が保険を契約する共用部分を分けて考えます。
専有部分の評価額は、マンション全体の販売価格や土地の価格ではありません。土地代や共用部分の金額が含まれることがあるため、購入価格をそのまま建物評価額に使わないでください。
専有部分の範囲や共用部分の扱いは、管理規約やマンションの保険契約によって確認します。管理組合の共用部分に対する保険の有無も、必要に応じて管理会社や管理組合へ確認してください。
地震保険の建物評価額はどう決まるか
地震保険は、単独で建物評価額を決めるのではなく、火災保険の建物保険金額を基準に設定します。地震保険の建物保険金額は、火災保険の建物保険金額の30～50％の範囲で設定します。
たとえば、火災保険の建物保険金額が2,000万円の場合、計算上の地震保険金額は次の範囲です。
2,000万円×30～50％＝600万～1,000万円
これは計算上の範囲であり、契約できる具体的な金額は保険会社の手続きや契約条件によって確認が必要です。
また、地震保険の保険金額には、建物について1契約あたり5,000万円、家財について1,000万円の上限があります。火災保険の保険金額が高い場合でも、地震保険で同じ金額を設定できるとは限りません。
地震保険では、地震による損害を火災保険と同じように実費で補償するのではなく、損害の区分に応じて保険金が支払われます。契約前に、建物の評価額だけでなく、損害認定と支払条件も確認してください。
手元の書類で確認できる情報
建物評価額を調べるときは、次の書類を準備すると確認が進みやすくなります。
- 登記事項証明書
- 建築確認申請書や確認済証
- 工事請負契約書
- 新築時の見積書や領収書
- 売買契約書
- マンションの管理規約
- 現在加入している火災保険の保険証券
売買契約書に記載された金額は、土地、建物、消費税、設備などを含んでいることがあります。そのため、購入価格だけを見て建物評価額と判断せず、建物部分の金額を分けて確認します。
評価額を確認するときの注意点
土地の価格は建物評価額に含めない
火災保険や地震保険で評価するのは、基本的に建物や家財です。土地は火災や地震で焼失・損壊する建物そのものではないため、建物評価額に土地価格を含めません。
中古住宅の購入価格をそのまま使わない
中古住宅の購入価格には、土地価格や立地、築年数、市場価値などが反映されています。保険で必要になる再建費用とは基準が異なるため、購入価格だけでは建物評価額を正確に判断できません。
リフォーム費用が評価に反映されるか確認する
大規模な増築や改築をした場合、契約時の建物情報と現在の状態が異なることがあります。増築部分や高額な設備を補償に含められるか、保険会社へ変更手続きを確認してください。
評価額は保険会社の見積もりで最終確認する
同じ建物でも、評価方法や契約条件によって算出結果が変わることがあります。最終的な評価額と保険金額は、建物の資料を提出したうえで、保険会社または代理店の見積もりを確認してください。
建物評価額を調べるときの結論
まず、所在地、構造、延べ床面積、建築年が分かる書類をそろえ、火災保険の建物評価額を見積もってもらいます。そのうえで、地震保険は火災保険金額の30～50％を基準に、上限や契約条件を確認します。
土地の価格や住宅の購入価格をそのまま使わず、再建に必要な費用を基準にすることがポイントです。マンションの場合は専有部分と共用部分を分け、増築やリフォームがある場合は現在の建物状態も保険会社へ伝えてください。
